◎记者 马慜 张琼斯

存量房贷利率调整细则进一步明确。9月7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、中信银行等银行发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确了存量房贷利率调整范围、调整规则、申请方式、调整时间及申请渠道等内容。

整体来看，各家银行调整规则基本一致，均作出了批量调整安排。对于符合调整范围的首套房贷利率，无需借款人提出申请，将由银行按照调整规则统一批量调整，并变更合同利率。

例如，工商银行明确，原贷款发放时执行所在城市首套房贷款利率政策且当前为LPR定价的存量房贷，该行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行。中国银行公告称，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需申请，将统一通过批量调整的方式进行调整。

在调整方式上，根据《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），调整存量首套房贷利率主要有两种方式：一是“利率变更”，由借款人向银行申请变更存量房贷利率；二是“以新换旧”，由银行根据借款人申请，新发放贷款置换存量首套房贷。为减轻借款人“跑腿成本”，目前银行大多选择前者，即建议借款人主动选择利率变更方式，无须新签贷款合同。

农业银行表示，根据《通知》，可采取变更贷款利率和新发放贷款置换两种方式，这两种方式调整的结果一致。从操作的便利性来看，后者所需的流程较多，所花的时间较长，为方便客户，该行主要采取变更贷款利率方式。建设银行表示，2023年9月25日，该行拟对符合公告相关情形的浮动利率贷款，采取变更合同利率的方式进行统一调整。邮储银行亦称，为更好服务客户，尽力减少客户调整成本，该行将主要采取变更合同约定贷款利率水平的方式进行调整。

对于因所在城市推行“认房不认贷”导致“二套变首套”等特殊情况，借款人需主动发起申请。此外，未完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的存量房贷等，也需要借款人自行提出申请。邮储银行明确，“非首套转首套”、当前处于不良状态、执行固定利率或挂钩基准利率定价的存量房贷客户，可于2023年9月25日起向该行提出申请。其中，当前处于不良状态的存量房贷，应由客户还清当前拖欠后再提出申请，经该行审批通过后，按调整规则进行调整。

“存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可减缓居民提前还贷情况。”中指研究院市场研究总监陈文静认为，随着各家国有大行陆续公布降低存量房贷利率细则，其他银行也将推动相关举措落地，预计符合条件的存量房贷将相继迎来利率下调。

在办理渠道方面，各家银行均提供线上、线下申请渠道，为借款人提供便利，同时为借款人提供申请异议的途径。对于不接受自动调整的借款人，银行也接受异议申请。例如，交通银行公告称，如借款人不接受自动调整，应于2023年9月23日（含）前，向贷款经办机构提出异议申请，届时该行将不会根据前款规定对其贷款利率进行自动调整。

本报记者 苏向杲 杨 洁

9月7日，截至记者发稿，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、中信银行、招商银行等大中型银行发布存量房贷利率下调细则，包括调整范围、调整规则、申请方式及调整时间、申请渠道等热点内容。

从调整规则看，上述大中型银行基本一致，即，对于符合要求的存量个人住房贷款最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，并按照三类情形分别进行调整。

上述银行公布的申请方式和调整时间也趋同，即，原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，客户无需单独申请。而“二套转首套”、不良状态存量贷款等其他情况则需要客户单独申请。

具体按三类情形分别调整

存量房贷利率调整范围，主要涵盖两类贷款。比如，建设银行提到，一是，2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。二是，2023年8月31日前贷款发放或签订合同时，不符合首套住房标准，但当前借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，第一类贷款即购房时就认定为首套房贷，第二类贷款即购房时本来不属于首套房贷，但“认房不用认贷”政策落地后，重新确定为首套房贷。

调整规则方面，上述银行基本一致，大多按照三类情形分别进行调整。

以工商银行为例，第一类为，2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

第二类为，2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

第三类为，2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

“从幅度看，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元。”招联首席研究员董希淼对《证券日报》记者表示，根据测算，此次存量首套房贷利率调整将惠及约4000万户、上亿名居民。

主要采取变更贷款利率方式

从调整方式来看，上述银行较为一致。存量首套住房贷款客户无需申请，将于2023年9月25日集中调整。比如，中国银行表示，存量首套住房贷款客户无需申请，该行将于2023年9月25日集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

董希淼表示，从国有大行公告内容来看，多数情况下借款人无需主动发起申请，特殊情况下借款人应直接找银行沟通协商。需要提醒的是，无论是何种调整方式，借款人均无必要通过按揭中介或者其他外部机构来操作，更不需要再花额外的钱去曲线办理。

“特殊情况”即“二套转首套”等其他情况。以工商银行为例，其公告称，“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向该行主动申请利率调整，经审核符合条件后按调整规则调整贷款利率。此外，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向工商银行主动申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按调整规则调整贷款利率。

此外，交通银行也提到，对于2023年8月31日（含）前已签订合同但未发放的首套房贷，或存量首套房贷中涉及贴息方案及分阶段还款等情形，可于2023年9月25日起向贷款经办机构申请，经审核确认后，可按本公告规定进行调整。

“存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。随着国有大行公布调降细则，其他银行也将推动相关举措落地，预计符合条件的存量房贷将相继迎来下调，进一步释放居民消费潜力。” 中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示。