一则条例让硬气的深圳学区房业主“蔫了”。

深圳日前明确拟推行大学区招生条例，叠加2月指导价政策影响，“顶流”学区房“跌落神坛”：降价近400万元仍无人接盘，拍卖价格接近市场价七折还流拍，成交量缩水近九成……

新政出台后，买卖双方心理出现微妙变化——从前抱团涨价的深圳业主“慌了”，急卖的多次调低报价，不急卖的也陷入“降价恐慌”；从前看着挂牌价跳涨的置业者“不慌了”，急买的有了更多房源选择和议价空间，不急买房的则选择观望，期待房价再挤出一些“泡沫”。

“老破小”学区房降价

穿过昏暗的楼道，打开房门，映入眼帘的是深圳罗湖区“高端”学区房的模样：30多平方米的一居室里，简陋的房间、厨房、厕所一览无余，最扎眼的莫过于竖立在客厅中间的“擎天柱”——一根直径约10厘米、油漆剥落的排水管道。

如果不是中介李明生(化名)介绍，怎么也想象不到这样的“老破小”，当前售价接近600万元，而且“卖点十足”。“这套是小区里最便宜的，业主急卖，比上次成交的同户型便宜了50多万元。”他介绍，这个小区是金丽豪苑，带着深圳中学的学位。

值得注意的是，金丽豪苑曾是“当红炸子鸡”——去年四季度，小区房价涨幅达67%，位列深圳楼盘涨幅榜首，仍“一房难求”。

此次业主降价的主要原因是急卖，深圳学区房新政对市场的影响不可小觑。7月30日《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》出台，提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源。

“政策消息出来后，急卖的业主开始降价，降价幅度在20万元至30万元。总体来说，降价房源并不多。”李明生说。贝壳APP数据显示，该小区当前放盘量为47套，降价房源3套左右。

代理福田区石厦片区的中介刘旭(化名)同样觉得降价不是特别明显。“消息出来之后跌了一些，报价少了8万至10万元。”他表示，片区放盘量100多套，降价的大概有七八套。

在刘旭看来，降价不明显是因为片区学位不算太好，房子单价为10多万元，在学区房里不算太高。“百花(片区)才是重灾区，业主都在比着(价格)卖，挂牌价跌了15%。”他说。

“顶流”受冷遇

百花片区是所谓的深圳学区“顶流”，片区内集聚了实验小学、百花小学、实验中学等名校。片区内的国城花园曾在2021年初曝出32万元/平方米的天价成交单价。

“新政对百花的影响很大。”该片区的中介陈凡(化名)告诉中国证券报记者，最直观的感受就是挂牌价降了、成交少了、放盘多了。

8月初，百花片区内的长城大厦一套法拍房七折出售还流拍，该房面积为104.7平方米，起拍价1084万元，折合单价10.4万元/平方米，但该小区房产市场单价为14万元至15万元。

8月20日，这套房源二次拍卖终于成交。二拍仅有5人参与，最后以1035万元成交，单价9.89万元/平方米，低于该楼盘10万元/平方米的指导价。法拍房因为潜在风险较大，低于市场价成交正常，但低于指导价成交就很不寻常了。

降价个例层出不穷，是否是普遍现象？陈凡透露，急卖的普遍都要降价，但学区房以自用为主，不着急换房的则选择观望，因此中介平台上显示的降价房源较少。

值得注意的是，即便急卖业主诚意降价，也不见得有人接盘。“现在很多业主想降价，问题是降200万元都不一定有客户愿意接手。在政策不明朗之前，无论怎么降，买家大部分都保持观望状态。”陈凡说。

陈凡所说的政策不明朗，是指大学区制度如何执行尚未明确。据当地媒体报道，《条例》研究和起草组成员熊义刚解读称，深圳大学区政策基础是“入学积分制”，按照志愿次序和积分高低进行录取，与北京“摇号积分制”不同。但具体如何积分，目前尚未有政策明确。

放盘量增加是陈凡感受到的另一个明显变化。“近期拍卖房多了，之前有一些业主买学区房投资，2020年以来生意不好做，月供还不上，降价又没有客户出手，就走法拍(途径)了。”陈凡说，片区内放盘量也在积压，因为能接盘的人少了。

学区房价值将打折扣

《条例》一出，讨论热烈，受访专家表示，名校依然会存在，但在大学区制度下，原有的学区房价值将大打折扣，房价出现下跌将是大概率事件。

“《条例》将会对长期弥漫的学区房炒作之风形成非常大的冲击。但条例并没有说取消名校，名校还会存在，学区房还会存在，对此我们应当保持理性。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁说。

他表示，以往买了学区房，几乎百分之百可以上名校，但在大学区制度下，这种“百分百”的好处不存在了。想以畸高的房价把房子卖出去已经不可能了，学区房炒作现象将大幅减少。

“整个市场对超高学区房价格存在明显泡沫现象形成共识。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。在学区房新政拟出台和二手房指导价政策影响下，深圳超高价学区房正在“挤泡沫”。

“深圳还在大力增加住房供给，需求端供给端同步推进，深圳的学区房降温是长期趋势。”李宇嘉表示。

近期，受一些地产大户经营风险的影响，房地产业不良贷款增加。结合目前披露出来的上市银行半年报分析，开发贷资产质量确实承压。

“对于涉房贷款质量而言，个人按揭贷款风险可控，在房地产价格不大幅波动的前提下，相关贷款押品充足安全垫充裕，但是开发贷不良有明显上升。” 中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明在接受《证券日报》记者采访时表示，对于银行而言，随着今年涉房贷款集中度严格管控要求下，后续房地产对公贷款在总量不新增的前提下，结构上可能会有变化，或许会更倾向于央企或国企房地产开发主体。

房地产业贷款资产质量承压

截至目前，已有多家上市银行披露半年报。其中，有部分银行对房地产贷款规模及不良情况进行了披露。整体来看，房地产贷款不良骤增成趋势，招商银行、平安银行尤为明显。

招商银行2021年半年报显示，该行6月末房地产业贷款余额超过4000亿元，该行业不良贷款余额却较年初剧增264%，至43.3亿元，行业不良率也由年初的0.3%升至1.07%，同比增幅超过250%。而在此之前，招商银行房地产业不良贷款余额、占比连续两年显著双降。

平安银行2021年半年报显示，该行6月末房地产业不良贷款余额达16.6亿元，相当于年初的2.9倍，行业不良率则升至0.57%。同样，此前两年，平安银行房地产业不良贷款余额、占比亦显著双降。

城商行也不例外。在港上市的锦州银行今年6月末房地产行业贷款余额微增至近300亿元，行业不良率却由年初的5.45%升至7.7%。宁波银行上半年房地产业贷款余额有所压降，行业不良率则微升至1.48%。上海银行上半年房地产业不良贷款余额达47.2亿元，较去年末增长1/4，行业不良率升至2.73%，显著高于全行业不良贷款率。

今年以来，房地产调控整体趋严，在严监管之下，房地产贷款的增速呈现回落态势。据银保监会数据显示，截至2021年6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低，房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%。

《证券日报》记者发现，根据监管要求，截至6月末，上述几家银行中，只有招商银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款两项占比超标，但较年初已有所下降。

受房地产风险拖累？

监管部门曾多次表示，房地产贷款具有“灰犀牛”特征。因此，在“房住不炒”的导向下，银行业房地产贷款调整也在积极进行中。今年1月1日起，央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式实施。

银行业内人士指出，在房地产调控和融资渠道收紧情况下，从供需两端对房地产企业构成一定压力，特别是对于部分高杠杆、经营和融资能力相对有限的小型房企压力明显上升，授信银行也难免受到影响，相应部分银行房地产业不良贷款率可能仍有一定上升空间。

据《证券日报》记者了解，受“三道红线”融资新规等因素影响，今年房企整体融资规模萎缩。蓝光发展、华夏幸福等千亿元量级房企也出现债务违约现象，大宗并购案时有发生，房地产行业整合加速。以往大都是中小房企会出现信用违约，如今动辄千亿元营收级别的房企都开始爆雷，足见房地产行业的资金压力有多大。

在明明看来，去年下半年以来，房企整体融资出现明显萎缩，新增违约主体包括华夏幸福、蓝光发展等。这些房企虽然具有千亿元规模体量，但根本上也是民营属性，在地产融资趋严的背景下再融资出现问题，而股东的支持力度弱导致最终违约。

对于房地产业不良贷款率的上升，多家银行将其归结于个别房地产项目以及个别客户出了问题。例如，平安银行副行长郭世邦在业绩说明会上透露，上半年房地产业不良贷款增加，主要就是因为有1个客户出了点问题，如果不是这个客户，房地产业不良贷款率只有0.2%左右。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林对《证券日报》记者表示，银行应该逐步压降房地产贷款在信贷中的占比，在信贷结构上去优化，降低风险。未来房地产贷款依然是银行收入的重要来源，但需要在额度上加以限制，利率上加以提升，以减少需求，用好有限的额度。

与加大存量不良的清收处置力度相比，商业银行在房企贷款方面更需要把好准入关，稳妥开展房地产业授信业务。

“对于资产负债率较高的房地产企业要保持警觉，经历了多年去杠杆，实际上有些房地产企业的杠杆率在下降，周转率在提升，但当前房地产去杠杆速度还是较慢。对于商业银行，要考虑房产抵押资产的流通性，要对房地产项目进行区分，从地段、价格空间上去估计房地产价值，以确定合理的抵押额度。”盘和林称。

明明认为，对于商业银行而言，在房企贷款方面会趋于谨慎，尤其是开发贷的管控会更加严格，特别是对企业股东、土地储备和经营回款方面的考量权重会增加。

多位银行人士也表示，下半年，银行可以推动住房租赁市场的发展。招商银行风险管理部负责人在业绩会上表示，下半年，将进一步加强对房地产企业的管理，保持行业资产质量总体稳定。在业务结构上，优先支持刚需和改善性住房。

平安银行也表示，积极支持旧城改造、租赁住房、保障住房等符合政策导向的项目。