中新网9月1日电(中新财经记者 左宇坤)期待已久的住房政策重磅利好，终于落地！
8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
重点内容主要包括三点：首先，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
其次，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
以及，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，借款人也可向金融机构提出申请协商变更合同约定的利率水平。
存量房贷利率下调政策靴子落地
经历了多部门的连续发声后，市场对于存量房贷利率下调充满期待。本次最新发布的政策给出了“时间表”：自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人就可向金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，或者新发放贷款置换存量房贷。
适用人群为2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
“近两年大部分城市首套住房贷款利率政策下限就是当时的LPR，因此下调空间相对有限；而2021年之前贷款的则明显有利，由于LPR推行之初不少城市首套房都有加点，甚至部分商业银行会上浮加点幅度，导致不少2021年前房贷利率高达5%以上，这类购房者也是当前积极谋求提前还款的主力军。”58安居客研究院院长张波判断。
“整体来说，对于存量房贷的购房者，特别是动辄5%-6%高息的购房者，很可能房贷能降低100个基点以上，但具体的影响依然需要购房者与银行协商。”中原地产首席分析师张大伟表示，简单计算，大部分存量房贷发生时最低下限是4.65%，购房者基本是按照6%左右购房，也就是100万30年，可以月供从5995元每月降低到5156元左右，下调840元左右。
谈及为何要降低存量首套住房贷款利率，央行在答记者问中表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
这被业内认为是非常罕见的重磅房贷政策创新。31日晚间，农业银行、建设银行等也火速发布公告，将依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。
“当前各大银行存款定期利率开始下降，普遍下降20个基点左右，从某种程度来讲，定期存款利率的下降为存量房贷利率的下降奠定了基础，即各大银行起码有了20个左右基点存量房贷利率下降的空间。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为，后续各大银行具体下降多少，根据各自情况灵活调整即可。
《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》截图。
首套房首付不低于20%，二套房不低于30%
购房首付比的调整也引发了极大关注，尤其是二套房首付最低降至三成，被业内普遍认为力度较大。
值得注意的是，此次通知提出对于“限购”和“非限购”城市一视同仁。以北京为例，目前北京市购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。
“如果热点城市能受益于这个政策，首付比例能从40%-80%的范围降到30%，可见越热点城市降的幅度越大、受益更大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。
“首付门槛降低，助力自住性需求入场。由于市场的供求关系已发生重大变化，刚性和改善性住房需求观望气氛浓重，只有更为坚决支持自住需求的政策出台，才能对市场预期形成有效扭转。”张波提到，二套房首付最低降至三成，则将对于拉动改善性需求积极入市起到重要推动作用。
“首套房首付比例降低至20%，这是继2008年之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整，力度也是算大了。”张宏伟指出，目前一部分二线城市、三四线城市已经降低至20%了，影响较大的城市为一线、强二线，比如上海首套房现在首付35%，如果降低至20%，那就大幅度降低购房门槛。
张宏伟认为，目前一线、强二线等城市的改善需求还是有购房能力的，一旦这类城市的改善需求被激活，也就是整个市场的置换链条被激活。无论未来是买新房还是二手房，都有利于整个一二手房市场活跃起来。
但他也指出，对于首套刚需来讲，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20-30年每个月房贷还款的费用。因此，期望后续有针对首套住房群体的配套政策措施出台，稳定收入预期，这样首套房的需求才会真正实现稳定和释放。
《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》截图。
形成政策“组合拳”
“8月最后一天的住房信贷政策，可以说是今年以来全国性最大力度的楼市政策，并且直指需求侧，降首付门槛、降房贷利率，一改以往‘小修小补’的政策推进方式，在全国层面统一推进。”张波认为，本次政策的影响面大，对楼市推动力预计较为明显，同步保障楼市刚性和改善性两类需求，对于房地产市场恢复到平稳健康轨道将起到重要作用。
近日，房地产市场的重磅利好政策不断。继住建部等三部门发布相关通知后，30日，“认房不用认贷”政策迅速在广州、深圳两个一线城市落地，31日，武汉、中山、惠州等热点城市也接连跟进。
李宇嘉指出，新发布的政策和“认房不认贷”正好形成政策互补，群体是不一样的。后者针对的是“卖一买一”的需求或换房需求，前者重点则在于降低购房的门槛和月供。对购房市场的一揽子调整，将对促进刚需和改善性需求都形成激发效应。
本次新政还规定，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
“二套房的下限从过去加60个基点变为加20个基点，对于二套房方面的政策确实非常给力。即便有部分购房者可能不能享受‘认房不认贷’政策，若按现在的政策，也可以享受二套房贷款利率下调的机会。”易居研究院研究总监严跃进指出，过去政策比较侧重首套房，而现在对于二套房也给予了明确支持，有助于促进首套和二套房利率成本的降低。
张波也认为，结合“认房不认贷”在各地落地，下一阶段改善性需求入市增长预计会表现明显，一二线城市的二手房挂牌量会出现增多，商品房的成交量也有望比二季度增加。(完)
每经编辑 王月龙
自7.24政治局会议表示“房地产市场供求关系发生重大变化”之后，8月30日，广深两城终于发布新政，落实首套房贷款“认房不认贷”政策，与政治局会议提到的“适时调整优化房地产政策”相呼应。而自广深先后为楼市政策减负之后，武汉、惠州等城市隔日同样发文执行新政。
8月31日，央行发文表示，执行差别化住房信贷政策，首套房首付比例最低为20%，二套房首付比例最低为30%，再度为市场注入一剂“强心针”。同时，央行、金融监管总局等发文，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷机构提出申请置换，在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房商业性个人住房贷款利率政策下限。
关于此次新政如何解读？据财联社，中原地产首席分析师张大伟表示，目前大部分城市存量房贷的利率最低下限是4.65%（2021年6月21日5年期以上LPR也为4.65%），而此前购房者基本是按照6%左右的房贷利率购房，此次存量房贷利率调整后，房贷利率或能降低100个基点以上，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，月供将从5995元降低至5156元左右，月供则能减少840元左右。
“当时所在城市房贷利率下限”是多少？
为什么不能低于这个数？
新发放的贷款利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。不少人提问：当时贷款所在城市首套房贷利率政策下限是多少？
据第一财经，一位接近监管人士表示，前些年房地产市场上涨较快，各城市按照因城施策原则确定当地房贷利率政策下限。同时，一些银行对房贷总量实施了控制，但居民购房热度高、房贷申请量大，供需出现了一定的错配，造成当时发放的房贷利率明显高于政策下限，也高于银行补偿风险的需要。当前房地产市场供求关系已发生重大变化，存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分可适当下调。
该人士表示，此次要求调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，即不低于当时所在城市房贷利率政策下限。这一方面是为了维护当时房贷利率政策下限的权威性，另一方面也是为了保证政策的公平性，确保调整过程平稳有序，避免由于存量房贷利率调整时间不同，而导致利率水平有所差异等问题。
例如，若以当前的房贷利率政策下限或者实际新发放的房贷利率水平确定，就可能出现不同时间调整的客户，调整后的利率水平有所差异的现象。未来房贷利率政策下限可能下调，或者新发放房贷利率又有所下降，就会导致完成调整较早的客户，利率水平较高。
全国首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。
下表为初步统计的与全国首套房贷利率政策下限不一致的情况（不含按首套房贷利率政策动态调整机制下调或取消下限的情况），具体以人民银行各分支行公布的数据为准。
第一财经制图
可直接申请下调或“贷新换旧”
平均降幅或达0.8个百分点
据央视新闻，申请降低存量首套住房贷款利率，具体怎么操作？能省多少钱？政策五大关键点你要知道：
1.什么时候可以申请？银行什么时候办理？今年8月31日以前已经发放的首套房贷，或者已经签订了合同还没发放的首套房贷，从9月25日起，可以向银行提出申请调整你的房贷利率。
2.哪些住房贷款可以申请降低利率？一个关键词：首套房房贷利率。无论是你贷款的时候是首套房房贷，还是你贷款的时候按照当时的“认房又认贷”政策是二套房房贷，但是按照现在认房不认贷的新政策可以符合首套房房贷标准的房贷，都可以跟银行申请下降房贷利率。
3.跟银行怎么协商降低你的存量房贷利率？两种方式，一种是直接申请调整我的房贷利率水平，第二种，我申请一个新的房贷，来置换以前的那个比较高的利率的房贷。当然央行这次也鼓励银行采取批量调整方式，让银行可以统一调整，这样可以大幅提高效率，提升客户体验。
4.降低之后大概能降到什么水平？能节省多少房贷利息？具体能下降多少由你和银行之间协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。平均来说，这次房贷利率的平均降幅可能在0.8个百分点左右。我们算一笔账，按照100万元、25年期，原利率5.1%的贷款为例，假设降到4.3%，每年就能节省5000元的利息，这是不小的一笔支出了。
5.降低之后能有多少人受益？按照目前的情况，现在我国整个住房贷款余额为39万亿，其中，符合条件的首套房住房贷款余额在25万亿左右，按照比例来算，这次大概有三分之二的住房贷款可以申请下降房贷利率。可以说，这次是一个真金白金的重磅利好政策，将有几千万户、上亿的居民可以受益。
上半年新发房贷平均利率4.18%
据第一财经，央行此前公布的数据显示，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。此外，2019年至2022年期间发放的房贷利率平均在5.15%左右。
“从我们沟通的情况来说，银行倾向于尽可能的把利益让给存量客户，所以按照上述利率情况估算，不同的家庭情况有所不同，有的可能会调整多一点，有的可能少一点，涉及客户会超过4000万户。”接近监管人士强调。
据证券时报，截止2023年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。中信建投证券首席经济学家黄文涛分析称，根据6月末数据，存量房贷利率若降低10个基点，则对应减少约400亿利息支出。存量房贷利率调整与恢复和扩大消费“20条”措施将形成政策组合拳，对消费起到支持作用。
同日，人民银行和金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套和二套住房分别为20%和30%。不再区分实施“限购”和不实施“限购”的城市。
对于降低首付比例，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，将有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。
国有大行率先响应
央行将督促各银行尽快安排
8月31日，央行、国家金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）后，多家国有大行第一时间相应，预计后续会有更多银行跟进落实。
农业银行发布公告称，我行在有关部门指导下，正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。 农行表示，将按照市场化、法治化原则，通过线上、线下多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作。
建设银行发布公告称，将积极落实《通知》要求，依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。建行表示，将按照市场化、法治化原则，提供高效便捷的线上线下服务，按照通知规定，做好降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。该行将在有关部门指导下，抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作。
工商银行发布关于调整存量首套住房贷款利率的公告：为贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实发挥金融在服务实体经济、支持恢复和扩大消费、保障和改善民生等领域的作用，我行认真落实《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求，正在积极依法有序推进存量个人住房贷款利率调整工作。
中国邮政储蓄银行发布关于调整存量首套住房贷款利率有关事项的公告，中国邮政储蓄银行在有关部门指导下，正在积极推进存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整准备工作。中国邮政储蓄银行已在抓紧制定操作细则，将按照市场化、法治化原则，为客户提供线上、线下多渠道便利服务，有效发挥金融机构促进消费、改善民生的作用。
据中国证券报，在《通知》发布后，人民银行将督促银行尽快发布本行降低存量首套房贷利率的公告，明确申请调整利率水平或新发放贷款置换的具体安排。借款人可根据贷款银行的公告进行申请。
9月25日前，银行进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。同时，人民银行鼓励银行采取批量调整方式，统一对其存量房贷利率进行调整。
编辑|王月龙 盖源源
校对|孙志成
每日经济新闻综合自央视新闻、第一财经、财联社、证券时报、中国证券报、公开信息
