记者 聂国春

“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”人民银行货币政策司司长邹澜近日在国务院新闻办新闻发布会上的表态，迅速成为人们关注的焦点。

存量房贷利率到底能不能调整？《中国消费者报》记者连日来向多家银行进行求证，但均未得到肯定的答复。那么，存量房贷利率调整难在哪里？如果进行调整，大概率会采用怎样的方式呢？

存量房贷降息未实现

新闻发布会后，购房人纷纷向银行咨询能否调整存量房贷利率。7月21日上午，《中国消费者报》记者就存量房贷利率调整一事向工商银行客服人员咨询。客服表示，该行已关注到市场有关存量住房贷款利率调整的新闻报道，但是目前尚未接到有关部门的正式通知。

记者又向交通银行人工客服咨询。客服亦回应称已关注到有关新闻报道，目前还没有收到具体政策通知，并表示该行会持续关注相关信息，第一时间做好跟进并做好贯彻落实。

除了直接向银行咨询，一些购房人还在社交媒体交流各地银行的最新动态。有网友在社交媒体表示，自己所在的湖北省的招行房贷利率已降至4%以下。但记者7月21日致电招行武汉分行，得到的答复却是“暂未收到相关通知”。

降息呼声缘何被忽视

“当看到人民银行对存量房贷的最新表述后，我第一时间联系了我贷款的银行，但银行表示还办不了。”肖先生的心情由兴奋转变为失望。肖先生告诉记者，他2020年在某银行办理了房贷，利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上上浮了105个基点。从去年到今年，LPR从4.65%降至4.20%，总共下调了45个基点，还不到他银行房贷利率加点的一半。如果能调整到目前的房贷利率水平，他的还款压力将大大减轻。

央行最新披露的数据显示，6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低了107个基点。“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。”邹澜表示。

事实上，在去年底出现第一波提前还贷潮时，招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼就在接受《中国消费者报》记者采访时公开表示：“应加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率。”

那么，在央行也发出相关呼吁后，银行为何仍未见有行动呢？在董希淼看来，最直接的原因是此举势必进一步压缩银行的利润空间。“原来的利率6%，如今降至4%，有哪家银行愿意干呢？”董希淼一针见血地指出。

据华泰证券相关分析师粗略估算，当前存量与新增房贷之间的利差约为35—85个基点。若以新增房贷为标准（平均4.14%）对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿元到2000亿元，约占居民房贷支出的3%到6%。

除了利润，银行人士对记者表示，利率调整还涉及到个贷、财会等多个部门，对于银行内部而言，考核业绩如何调整，对盈利造成多少影响等，都是需要考虑的问题。因此，即便未来有计划调整，也需要一定时间。

利率调整已箭在弦上

在银行暂不调整利率的情况下，购房人只能选择提前还贷。肖先生说，现在理财产品和存款收益都在下行，他年初提前还了部分房贷，节省了一大笔利息支出。

像肖先生一样选择提前还款的人还有很多。央行数据显示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。然而，个人住房贷款余额总体却不升反降，其中提前还款是一个重要原因。

“如果不调整，提前还贷会让银行利润受损，调整的话少了利率加点的利润，但贷款余额还在。”在经济学家马光远看来，在这种情况下，赶紧想办法比什么都不做要好。开源证券也分析认为，存量房贷利率调降，有望降低提前还款的比例，对银行息差和营收的拖累较为有限。

事实上，存量房贷利率调整早有先例。2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷纷制订存量房贷调整细则。

马光远建议，央行可以像此前一样发布相关通知。如果不发布，银行也应该积极行动起来，比如，对之前选择固定房贷利率的，可以调整为浮动利率。对于房贷利率有加点的，可以取消加点，或者给予一定的折扣，从而留住用户。

“降低存量房贷利率对银行特别是大行而言，是当下痛苦但长远有利的选择。”董希淼认为，降低部分存量房贷利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

董希淼表示，存量房贷利率调整目前有两种做法——是直接降（变更合同条款），二是间接降（贷款以新换旧），建议各家银行总行出台具体方案，明确降的条件、标准、流程。例如，可以通过市场利率定价自律机制，引导银行对利率偏高的存量房贷制定额外打折或减少加点等惠民政策。可以在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。

记者了解到，为了留住客户，目前一些地方银行网点支持居民房贷由商业贷款转为商业贷款+公积金的组合贷款。部分银行还开了转按揭方式的口子，允许房贷由等额本息转为等额本金还款，节省购房人的利息支出。

在房贷利率下行的情况下，一些早期选择固定利率的购房者开始想方设法提前还贷，降低存量房贷利率呼声越来越高。近期央行也表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定。但目前来看，还没有银行明确宣布同意下调存量房贷利率。

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房贷利率的一升一降牵动着老百姓的神经。在央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款后，存量房贷利率是否会下调成了购房者最关心的话题之一。

近日，有媒体报道称常州市部分银行同意下调存量房贷利率，此事引发市场广泛关注。然而，随后，该媒体将“也有银行同意下调存量房贷利率”等关键词从报道中删除。

7月21日，记者就存量房贷利率能否协商一事致电常州几家商业银行，其中一家商业银行的工作人员回应：“我们只有商转公(住房商业贷款转公积金贷款)，但没有听说过可以商量房贷利率的。”

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，在房贷利率下行的情况之下，降低存量房贷利率是必然的。

她说，一些早期选择固定利率的购房者苦高房贷利率久矣，银行主动有所作为，更能赢得老百姓的信任。

利差持续扩大 提前还贷潮仍在持续

随着我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量房贷与新发放房贷的利差不断扩大。

央行发布的数据显示，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。仅从6月来看，个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。

贝壳研究院监测数据显示，7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，触及历史低位，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

然而，相较于当下较低的房贷利率，前些年购房者的房贷利率相对处于高位，其中一些人的房贷利率甚至超过6%，不少购房者选择提前还贷来应对较大的利差。

前几年，90后女生张冉(化名)在江苏昆山购房时房贷利率是6.4%。如今，每月2500多元的还款额中只有几百元是本金，利息超过了2000元。为了尽快还清贷款，她平时会做一些兼职。张冉计划用两三年时间提前还清贷款，算下来，可以省30多万元。

提前还贷潮仍在持续。此前，在国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜解释，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资，提前偿还存量贷款的现象大幅增加。他指出，这种现象对住房需求并不构成影响，是居民资产配置的调整。

在理财方面，居民存款意愿持续增加。今年上半年，人民币存款增加20.1万亿元，同比多增1.3万亿元。并且随着理财打破“刚兑”，以及去年年底一些理财产品甚至出现“破净”现象，居民选择提前还款的意愿也在增加。

按揭贷款存量资源“争夺战”或将打响

在发布会上，邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

这被不少业内人士看作是存量房贷利率下行的信号。目前来看，还没有银行明确宣布同意下调存量房贷利率。

降低存量房贷利率难在哪儿？赵秀池指出，降低存量房贷利率，银行的收益会降低。银行是一个特殊的企业，一定程度上靠存贷款的利差维持生存，降低存量房贷利率，等于减少了利差收入。

但是，购房者提前还贷以降低贷款成本，银行是拦不住的。赵秀池说，允许在存量房贷利率高处“站岗”的借款人与银行协商降低利率是必然的。她建议，银行统一将之前存量房贷固定利率转化为基于LPR(贷款市场报价利率)的浮动利率。

而此前在发布会上，邹澜介绍，上半年，从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元。“个人住房贷款余额总体略微减少。”

“按揭市场正从‘卖方市场’进入‘买方市场’。”在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，一季度存量房贷余额开始减少，这或将成为一个大趋势，意味着按揭贷款的“蛋糕”在变小。对于银行来讲，房贷作为优质资产，是各个银行争夺的重点。

李宇嘉认为，未来，住房信贷市场进入存量时代后，除了自上而下的“降利率”，也将出现自下而上的存量房贷“降利率”，住房信贷存量资源的“争夺战”预计很快就会打响。随之而来的是，银行的经营行为也将发生很大变化。例如，银行“跳”出来降低LPR的加点水平，以争夺客户，具有一定的必然性，既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他银行的客户来办理“转按揭”以置换旧的贷款等。

此外，易居研究院研究总监严跃进还指出，存量房贷利率下调有两个路径：协商或“偿还旧贷款办理新贷款”，然而，如何操作以及相关细节并未明确，是全部下调还是择优下调存量房贷利率，至少需要明确规则。他指出，针对还贷压力大或信用分高的客户，建议落实差异化政策。

房价不具备大幅下跌的基础

除了房贷利率，老百姓最关心的问题还有房价以及房地产的走势。

上周，房地产市场交出了“半年报”。在国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，一季度前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场有所改善，二季度房地产市场逐步回归常态化运行，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。

从房地产主要指标来看，上半年，全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%，均明显好于去年全年。房地产开发投资同比下降7.9%。

值得关注的是，上半年保交楼成果显著，上半年，房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。

“上半年楼市‘先扬后抑’，后续仍然需要耐心、信心、政策支持。”赵秀池表示，上半年住宅的销售量虽然下降，但是住宅的销售额在增长。而开发投资、房屋及新开工面积下降，也在一定程度上说明了开发商对市场预期较悲观，投资意愿较低。

从房价来看，6月，新房销售价格环比“止涨”。国家统计局发布的数据显示，6月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨城市有31个，比上月减少15个。

同时，二手住宅价格跌幅扩大。70个大中城市中有63城二手房价环比下降，仅有7个城市上涨，打破近期下调城市数量的纪录。一线城市上海二手住宅价格“领跌”。

贝壳研究院首席分析师许小乐向中青报·中青网记者表示，当前，房地产市场的节奏从一季度的恢复性反弹回到常态。并且买方市场的特征越来越强，房源供应充足，房源去化周期拉长，业主售价预期下调，因此，房价短期处于回落阶段。

“不同区域、不同类型住房房价回调的步子也不一致”，许小乐表示，从城市看，经济、人口等基本面较好的城市，市场需求充足，这类城市房价调整幅度较小；从产品看，一些“老破小”因为不能很好满足居民改善性住房需求，去化困难，价格下调幅度较为明显。

李宇嘉则认为，这是由于一季度积压的需求释放完毕后，需求出现断层、接续不上。新房环比“由涨转跌”，二手房价环比跌幅扩大，是二季度市场交易情绪较弱、成交量下滑的必然结果。同时，叠加近期债务到期、保交楼力度加大对资金需求增加，开发商重回降价促销通道。

关于二手房房价，李宇嘉认为，随着市场预期下滑，部分投资者、预期悲观的业主开始降价出售，近期，一线城市二手房挂牌量迅速攀升。而一线城市新市民、年轻人较多，疫后就业复苏不及预期，他们对房价支付能力有所下降。并且随着一线城市近期保租房、长租房、人才房供应多，租购并举取得进展，房价预期转弱、支付能力下降后，购房人群开始转向租房。

“目前，房地产还面临一些困难和挑战，主要是消费者预期不足，陷入观望，经过一段时间的常态化运行之后，市场预期将逐步趋于平稳。”许小乐说。

针对当前房地产市场形势，近期，央行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至明年5月底。

同时，许小乐也谈到，我国住房金融“安全垫”较高，居民房贷债务压力总体稳定，房价不具备大幅下跌的基础。而且我国城镇化正处于从人口红利向人才红利过渡的关键阶段，居民改善住房的需求强烈，这类住房需求是房价恢复平稳健康的坚实基础。

中青报·中青网见习记者 赵丽梅 来源：中国青年报