本报记者 王丽新
见习记者 陈 潇
近日，自然资源部办公厅下发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称“通知”）明确，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，引发市场广泛关注。2月3日,自然资源部回应表示,该文件是自然资源部印发的对地方住宅用地供应工作进行的指导文件,不是要取消集中供地制度,而是优化完善集中供地政策,更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，此次调整并不意味着取消集中供地，而是集中供地1.0升级到2.0，是根据形势“调整和优化”。1.0阶段应对开发商加杠杆炒地，2.0则应对精细化、透明化供地。从目前的市场来看，城市与城市之间差异明显，保持地产行业稳定，必须做供给侧改革。
根据形势调整和优化
据了解，集中供地政策源起于2021年2月26日。彼时，自然资源部要求22城试点实施集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”政策；此外在保证供应规模的基础上，各地发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要求相对均衡，以此长效调控房地产市场，实现“三稳”预期。
“集中供地模式的出现，主要是应对当时高地价及新一轮楼市上涨。”李宇嘉表示，但当后续对房企定向去杠杆、要求自有资金拿地，全面打掉“前融”时，通过集中供地控制源头上抢地、诞生高地价的必要性，已下降了很多。
“没有前期融资，必需自有资金拿地，开发商资金链会一定程度上相对紧张，在市场下行的背景下，继续沿用过去的集中供地政策，会导致在很多城市土地出现大面积流拍。”李宇嘉补充表示。
而此次自然资源部办公厅出台的《通知》中提及的三项备受市场关注的措施，或能够有效完善过去政策。
此次《通知》中，提到各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。要因城施策安排计划总量,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。
并且，市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。详细清单应包括拟出让地块的具体位置、面积、用途、主要规划条件、供应方式等信息。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。给市场主体充足的时间预期预判。
此外，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。推出后未成交的地块。应统筹纳入后续的详细清单。
对土地市场影响几何？
诸葛找房数据研究中心监测，全国主要地级市2023年1月份共供应土地300宗，供应规划建筑面积为1610.13万㎡，同比下降50.88%，环比下降71.73%；土地成交251宗，成交规划建筑面积为1538.91万㎡，同比下降60.61%，环比下降91.89%。
“去年全年，多城在集中土拍中表现平淡，地方城投平台托底拿地现象频繁。政策完善后，未来在一城一策方面将会有更多的调整空间，给予地方更多的自主权。” 诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对《证券日报》记者表示。
“此次政策优化后，让房企有更长的时间进行市场判断，此外，地方政府也可根据市场情况，合理安排土地供给，有利于市场供应的正常化，更有利于市场平稳运行。” 同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示。
李宇嘉表示，“供地信息不完全，开发商会承担一些不该承担的职能，导致集中供地的效率不高，制约拿地的积极性，对土地市场、房地产市场和信心造成一定扰动。新模式下，加强了对供地信息的披露。杜绝土地带病出让，或者让开发商承担土地开发或配套的成本，教育配套费等。”
“此次政策是对此前集中供地政策的优化调整，意味着对于供地次数可以适当放开，房企的资金压力能得到缓解。预计今年，土地市场流拍现象将会有所减少，房企拿地积极性将会好于2022年，提振市场信心，促进土拍市场回温。”陈霄表示。
中新网2月7日电(中新财经记者 左宇坤)在房地产调控整体宽松的氛围下，土地市场也出现了变动的信号。
长且复杂的房地产产业链中，位于上游的土地市场占据着独特的地位。或将迎来优化的集中供地政策，会为今年的土地市场带来什么变化？
集中供地将迎优化
近日，一份名为《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称“通知”)流传甚广，让不少人解读为“集中供地制度或将取消”。
2月3日，自然资源部证实，“该文件是自然资源部印发的，对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。”
“此次对集中供地的完善，最重要的就是供地计划和信息。过去由于供不应求，供地计划的作用不大，主要是如何增加供地；现在大部分城市供应过剩，且区域间差异分化很大。保持地产稳定，必须要做供给侧改革。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进提到：“各地供地信息也会更加明确，客观上会减少土地方面的信息不对称问题，对于激活2023年土地投资市场具有积极的作用，也值得期待。”
“优化”如何体现？
2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”的政策落地，集中发布出让公告、集中组织出让活动，且原则上全年发布出让公告不超过3次。
集中土地供应模式使得土地拍卖的总体周期较短、供应次数较少，也因此有了土地“零售变批发”的说法。
彼时便有分析指出，此举将在一定程度上将平抑土地市场热度和房价上涨压力，引导购房者稳定预期，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标；但单次大批量的土地供应对政府的管理能力提出了更高要求，也更加考验房企的现金流运营以及融资能力。
新的通知中，首先便有对“三次”这一明确数字的优化，表述为“详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。”
“一年三次的严格集中供地，在市场热度较高的市场下，对于平稳市场会起到积极作用，但是市场降温的背景下，尤其是降温较为明显的城市，对于市场预期以及房企拿地意愿都有可能引起负面效应，需要进行制度层面的优化。”58安居客研究院院长张波指出。
通知另明确，建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期限制。
“这也体现了此次政策的核心要点——推进供应信息公开。”严跃进表示，3个月的缓冲期实际上是希望地块信息为房企和市场所消化，本质上也是希望土地供应工作和市场需求做紧密的对接。
“集中供地的目的在于稳定市场，但城投平台进行托底的现象也较为常见，初步统计2022年城投拿地占比近三分之一。不少地块出让成功但处于开发停滞状态，这本身对于房地产市场的稳定很难起到正向作用。”张波表示。
从中指研究院发布的《2023年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》看，今年1月TOP100房企拿地总额591亿元，同比下降29.4%，地方国企仍是拿地主力。
“旧模式下一天内出让，如果没有开发商拿地，为避免流拍、为维护地价，就需要国企和城投托底。新模式设置3个月的较长周期，可以给开发商充足的时间，也给地方政府勾地、招商引资充足的时间。”李宇嘉也认为。
已有城市出现实质性变化
随着房地产市场出现的新变化，“一年只卖三次地”的形势也在更早的时候便出现了松动的信号。
2022年10月，江西省住房和城乡建设厅发文，将协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出，南昌也成为了首个官方提出拟退出集中供地的城市。
更早时候的2022年9月，长沙供地宣传推介平台“供地云”也曾发布通知称，“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。”
相对于正式的官宣，更多城市选择在实际安排中进行调整。
2022年，北京、上海、深圳、杭州、南京等地，均以增加集中供地次数的方式对集中供地制度进行调整。武汉、徐州更是率先完成了六批集中供地。
进入2023年，杭州、苏州和郑州等地已公布了首批次地块详情，集中供地的大框架下也出现了一些变动。例如，杭州多区提出了“成熟一批、出让一批”的原则；对于成都市中心城区发布的4月底前拟出让的住宅用地明细清单，相关人士表示，此次将先集中发布住宅用地清单，后在供地清单时间内可多次组织公告。
“部分城市仍将会保持集中出让的节奏，尤其是一些市场热度上升明显的城市，预计后期单次出让的土地宗数仍将保持一定高位，以抑制房地产市场的热度过快上升；部分降温城市则会优化出让次数，小量多批次的面市将更有利于市场的稳定。”张波认为。
